Riconvertire uffici in appartamenti a Brescia: un’opportunità selettiva

Voi state guardando al vostro patrimonio immobiliare a reddito e notate che alcuni degli asset destinati a uso ufficio, soprattutto quelli situati in contesti non prettamente direzionali a Brescia, stanno faticando a generare la rendita attesa. 

La domanda per uffici all’interno di contesti misti o datati è calata drasticamente, mentre la richiesta di buon residenziale è rimasta elevata. In questo scenario, la riconversione da ufficio ad abitazione può diventare un’opportunità strategica di riposizionamento e un valido supporto per creare redditività.

Non si tratta, però, di una strategia applicabile ovunque. Questa attività  immobiliare richiede una valutazione selettiva che noi, da gestori di portafogli immobiliari, consideriamo fondamentale.

 

Non tutti gli immobili sono candidati ideali

L’entusiasmo per la riconversione spesso fa trascurare la verifica di fattibilità. Non basta che un immobile sia libero o sfitto. 

La prima analisi, che non può essere trascurata, è la due diligence commissionata ad uno studio tecnico.

1. Regolamenti Edilizi Locali: Dobbiamo verificare la possibilità di cambio di destinazione d’uso in quella specifica area del Comune di Brescia. Non tutti i piani regolatori lo consentono liberamente, o impongono vincoli.
2. Aspetti Strutturali e Impiantistici: Le strutture tipiche degli uffici offrono spesso flessibilità ma gli impianti (elettrico, idraulico, riscaldamento) sono spesso centralizzati e sovradimensionati per l’uso direzionale. Convertirli in impianti frazionati per singola unità residenziale può comportare costi significativi che erodono il potenziale margine di profitto.
3. Luminosità e Aerazione: Un ufficio, specialmente al piano terra o seminterrato, può avere poche finestre o finestre troppo basse, inadatte a garantire i requisiti di rapporto aero-illuminante richiesti per l’abitabilità residenziale.

Occorre valutare adeguatamente il costo di adeguamento strutturale e la redditività attesa per capire se è un’operazione sostenibile.

 

Il contesto fa la differenza: Uffici in contesti misti

Un elemento cruciale che spesso non viene compreso appieno riguarda la localizzazione e l’ambiente circostante. Voi avete sicuramente notato che i professionisti, gli studi legali o le aziende di alta consulenza tendono a preferire i contesti direzionali puri: palazzi moderni, con servizi dedicati, comodità di parcheggio e un’immagine coordinata.

Quando un ufficio si trova in un contesto misto (ovvero un condominio che ospita sia appartamenti che uffici), si creano frizioni e disallineamenti comportamentali che rendono difficile la locazione direzionale:

• Flussi e Orari: Chi abita non vuole il continuo via vai di clienti e fornitori. Chi lavora non vuole le restrizioni e accesso tipiche di un condominio residenziale.
• Servizi Condominiali: Le spese di gestione (ascensore, pulizia) spesso non garantiscono i servizi richiesti da un contesto professionale.
• Immagine: Un avvocato che riceve clienti di rilievo preferisce un indirizzo professionale e non un civico condiviso con le famiglie magari con oggettistica varia lasciata sui pianerottoli.

Il Nostro Punto di Vista: La Strategia del Trasferimento

In queste situazioni ibride, in cui l’ufficio non è attraente per il target direzionale, la conversione in residenziale è un’opportunità da valutare che permette di trasformare un immobile sfitto o con rendita bassa in un appartamento facilmente locabile.

Comprendo che per qualcuno abituato al mercato di un decennio fa risulta quasi assurdo perché storicamente gli uffici e i negozi erano considerati degli asset “premium” capaci di garantire maggiori redditività. 

In alcuni casi lo è ancora ma in molti altri no.

 

La gestione del processo: dal progetto alla messa a reddito

Per gli investitori il vero valore aggiunto non è solo individuare l’opportunità, ma gestire il processo con efficienza per contenere i costi e accelerare il ritorno sull’investimento.

Il nostro gruppo può supportare l’investitore in queste fasi:

• Analisi di Mercato: verifichiamo se l’area di Brescia in questione supporta la domanda per il tipo di unità residenziale che si vuole creare.
• Supporto nell’analisi di sostenibilità dell’operazione: siamo in grado di fornire stime attendibili sulle performance finanziarie dell’immobile dopo trasformazione considerando i vari fattori come: canoni, costi di gestione e occupazioni medie.

• Supporto allo studio tecnico incaricato della progettazione: forniamo indicazioni chiare su tipologia di unità richieste dal mercato.
• Gestione Integrata: una volta terminati i lavori ci facciamo carico della gestione operativa dell’asset immobiliare.

La trasformazione di un ufficio in residenziale è un’operazione alle volte complessa. Affrontarla con superficialità può trasformare un asset problematico in un cantiere costoso e bloccato.

Se nel tuo portafoglio immobiliare hai degli immobili ad uso ufficio con le caratteristiche sopra descritte puoi chiederci una consulenza mirata per comprendere se il cambio di destinazione d’uso può essere un’opportunità.

Puoi contattarci scrivendo a info@rentogest.it

Carlo Apostoli