La micro gestione per i grandi patrimoni immobiliari.

Voi avete costruito o ereditato un patrimonio immobiliare di notevole entità. Non parliamo di due o tre appartamenti, ma di un portafoglio immobiliare complesso: decine, forse centinaia di unità, sparse in diverse zone. L’aspettativa è che la grandezza porti automaticamente a una maggiore efficienza e, di conseguenza, a una rendita solida. La realtà, purtroppo, è spesso diversa.

Quando gli immobili aumentano, si moltiplicano anche le difficoltà di gestione che fanno calare la redditività. Non si tratta semplicemente di trovare un inquilino, ma di garantire che ogni singolo immobile operi al massimo del suo potenziale.

Lo so sembra strano ma è una situazione abbastanza diffusa nelle aree in cui operiamo.

 

La sfida della micro gestione: diverse unità, diverse gestioni

La gestione di un patrimonio vasto non è un’unica attività, ma la sommatoria di micro-gestioni. E qui sta il primo vero problema. In queste realtà si è spesso abituati a parlare di milioni di euro ma la locazione si gioca sui centinaia di euro che mancano da un affitto non riscosso, su un mese di sfitto, o su una manutenzione non tempestiva che fa scappare il buon inquilino.

Quando si gestisce un portafoglio complesso, la tentazione è quella di standardizzare, di applicare lo stesso modello a ogni proprietà e questo è un errore frequente.

Si pensa che un approccio standardizzato (cioè un modello unico per tutti) sia sinonimo di efficienza gestionale. Nella nostra esperienza, in mercati dinamici come Brescia, dove si spazia dal quartiere residenziale alla zona universitaria, o come il Lago di Garda, diviso tra turismo stagionale e residenza fissa, l’efficienza nasce proprio dalla micro gestione.

Ogni immobile ha una sua destinazione d’uso, un suo target ideale e, di conseguenza, la sua modalità di locazione più redditizia ed efficiente.

Di seguito elenco alcune caratteristiche tipiche delle diverse modalità di gestione:

• Affitti a studenti: Richiedono gestione dei subentri, contratti flessibili e servizi specifici. Se avete immobili a Brescia in zone universitarie, ignorare questa nicchia equivale a perdere valore.
• Affitti a professionisti e aziende: Contratti mirati, servizi aggiuntivi spesso con canoni più alti, ma che richiedono negoziazione ad hoc, diversa modalità di assistenza. Quando una società si rivolge a noi per trovare un alloggio ai suoi dipendenti non cerca solo un immobile ma cerca un interlocutore che gestisca per lei una serie di attività per le quali è disposta a pagare come ad esempio le attivazioni delle utenze o le pulizie programmate. Recentemente abbiamo supportato una società per stringere accordi con un fornitore locale per il servizio mensa. Questo perché dovevano trasferire del personale a Brescia dopo aver vinto una gara d’appalto
• Coliving e Medium Term: Nelle aree ad alta mobilità professionale, l’affitto di medio periodo (dai 3 ai 12 mesi) è molto richiesto e sarebbe assurdo non considerarlo, ma occorre una gestione dedicata per garantire un cash flow costante (altrimenti lo sfitto tra una locazione e l’altra andrebbe ad erodere l’extra marginalità)

La difficoltà gestionale nasce quando si tenta di seguire tutte queste sfumature senza le competenze e la struttura dedicata.

 

La figura del Property Manager 

Il termine inglese Property Manager è spesso tradotto male in Italia. Non si tratta solo di “gestore di proprietà” che “trova gli inquilini” e segue le manutenzioni. 

Non serve un mero esecutore ma un partner che garantisca l’ottimizzazione del rendimento, agendo come una vera e propria cabina di regia strategica.

Questo professionista opera su tre livelli critici che, nel complesso, definiscono la performance del vostro portafoglio:

1. Ridurre il Rischio

Il timore più grande per voi è la morosità o i danni all’immobile. Un portafoglio complesso moltiplica il rischio. La nostra strategia si concentra sulla prevenzione, che significa una vera e propria indagine approfondita su ogni potenziale inquilino, verificandone la stabilità finanziaria e le referenze ben oltre il semplice controllo del reddito. Questo riduce la probabilità di contenziosi legali che immobilizzano l’asset per anni, un costo che non potete permettervi.

Inutile dire che è impossibile azzerare il rischio locativo ma con le dovute strategie si può abbattere notevolmente. Ad esempio abbiamo creato una società immobiliare che opera con il rent to rent.

 In poche parole è la società che diventa l’inquilino e paga direttamente ai proprietari il canone di locazione.

2. Coordinamento delle Manutenzioni

L’immobile non è un’entità statica. La manutenzione non deve essere un costo che reagisce al guasto, ma un investimento che previene il danno e mantiene alto il valore di locazione. Un guasto idraulico in un condominio può diventare un problema sistemico che danneggia la reputazione dell’intero stabile. Avere accesso a una rete di artigiani affidabili a Brescia e sul Garda garantisce che gli immobili siano sempre in condizioni ottimali, riducendo lo stress operativo e i costi non preventivati.

3. Adattare e monitorare le modalità di gestione

Sul Lago di Garda, ad esempio, l’errore è scegliere un unico modello di locazione. La gestione ibrida, per alcuni immobili, offre una soluzione alle difficoltà dello stagionale.

• Alta Stagione (es. Giugno-Settembre): L’immobile viene affittato con contratti transitori di medio termine (1-3 mesi) a turisti massimizzando il canone e mantenendo la flessibilità.
• Bassa Stagione (es. Ottobre-Maggio): L’immobile viene stabilizzato con contratti transitori più lunghi per coprire la restante parte dell’anno, destinandolo a docenti, impiegati con contratti a termine o aziende per uso foresteria.

Un altro esempio a Brescia sono gli immobili di grandi metrature in posizioni strategiche che possono essere adibiti a coliving per studenti.

 

La tecnologia è uno strumento, non la soluzione

Molti si affidano a piattaforme e software gestionali complessi, credendo che la tecnologia sia la risposta automatica alla difficoltà di gestione del portafoglio.

 Certo, un sistema ben strutturato è fondamentale e anche noi lo utilizziamo ma il software da solo non risolve la complessità della locazione. Non negozia con l’inquilino difficile, non vi aiuta a scegliere la modalità di gestione più adatta e non vi protegge da un errore formale nel contratto..

L’esperienza umana, la nostra conoscenza specifica delle normative locali e delle dinamiche del mercato, soprattutto nelle realtà micro-geografiche come quelle che trattiamo noi a Brescia e sul Lago di Garda, è il vero fattore che trasforma i dati in profitto tangibile.

Noi vediamo il vostro portafoglio immobiliare non come una serie di indirizzi su una mappa, ma come una struttura complessa e delicata che richiede una messa a punto continua, pezzo per pezzo. 

È questo approccio chirurgico e orientato al risultato che separa una gestione sufficiente da una gestione efficace.

Il risultato non è dato solo dalla quantità di immobili, ma dalla qualità del rendimento che ottenete da ciascuno di essi. 

Spero di aver dato anche solo un piccolo contributo per far chiarezza su questa tematica, se volete una consulenza dedicata per gestire al meglio il vostro portafoglio immobiliare basta scriverci a info@rentogest.it

Carlo Apostoli